2023-03-110次浏览来源:网络
(入围比扩大非沪籍及刚改型家庭受益 二批次入围积分预测)
6月10日,网上房地产公布了上海2022年第二批入市项目,共计45个。值得一提的是,相对于上一批次,本批次新房不仅在数量上有所增加,认购规则、入围比也发生了重大变化,那么大家都关心的积分是否会因此发生变化呢?
答案是肯定的。首先,不少项目入围比有所调整,部分调高至1.8;其次,本次新房整体认购进程加快,公示期由3天调整为1天,认购期由6.5天调整为4.5天,可以看出,上海楼市很努力地在抢回疫情耽搁的时间,加速二批次整体进度,对于开发商来说,无疑也是缩短了楼盘蓄客期;而且由于疫情的影响,上海楼市刚刚回到正轨,有些项目售楼处还没来得及准备好开放就匆匆进入到了认购环节,也导致很多购房者不免对楼市产生了犹豫的心理,购房也会更加谨慎。
结合之前高分楼盘的情况,可以看出,区域板块价值高的、二手房价格倒挂严重的、靠近地铁、周边配套成熟,或者是板块新房供应稀缺的,容易触发高分。再综合以上一系列原因,乐居大胆预测,二批次触发积分的楼盘应该会减少,且很多前期50-60分的楼盘这次可能不会触发积分。为了帮助大家用好手里的每1分,今天就来给大家预测一波二批次新房的积分,让大家心里有个底。
可以看出,二批次预计会触发积分的楼盘数量有所减少,预计27盘可能会触发积分。其中,高分盘(70分以上)共8盘,最高积分为上海蟠龙天地的89-195平楼盘,预计会达到80分左右,高分楼盘主要分布在内环和大虹桥板块;积分大概在60-70分的楼盘有9盘,主要分布在中外环和近外环;积分预计在40-60分的楼盘有9个,主要分布在外环成熟板块或老城区;此外,其余20个楼盘预计不会触发积分,大多位于临港、奉贤、崇明等远郊区域。
王炸入市北外滩、徐汇滨江热盘难撼上海蟠龙天地顶流地位
可以看出,大虹桥的上海蟠龙天地霸占积分榜首,成为二批次可能触发积分最高的楼盘。其次内环的几个楼盘积分大概在70-75左右。
说到上海蟠龙天地,大家并不会陌生,此前入围分数高达81.23分,与万科天空之城热度不相上下。该项目预计将在二批次加推538套89-195平洋房合院产品,均价元/平,凭借大虹桥的热度以及项目叠加、联列的稀缺度,相信积分达到80应该不是问题,积分高的人群可以冲了。此外还推出了一批建面约131-354平的叠加和联列房源,均价元/平,因为是大户型且均价较高,触发积分可能会较低一些。
招商虹玺为纯新盘,随二批次入市,推出379套84-106平高层房源,均价约元/平,开盘时间为6月29日,入围比为2.5,社保系数为0.17。招商虹玺位置在虹口区的北外滩,距离4号线临平路站约500米,一街之隔就是和平公园,华师大一附中就在旁边。周边的商业、医疗、学校都很完善。
二手房方面,虹口二手房均价已经达到14万/平。区域内一二手房价格倒挂,未来房价具备一定溢价能力。值得一提的是,招商虹玺此次推出的小户型房源总价非常友好,预算够、想入住内环北外滩的朋友可以去看看。但虹口二批次入市的房源仅此一盘,可能会造成哄抢,能不能买到还是要看运气。
据了解,招商虹玺在4月23日就开启了线上意向登记,登记情况良好,对认购情况持有乐观的态度。从认购三天的数据来看,共计770组,认购率达到203%,还是很有可能触发积分的,预计裸分70分左右,同板块的瑞虹新城臻庭曾触发积分69.32分(社保系数0.21分/月),609套房源,1534组入围,最终开盘次日售罄。考虑到虹口此批次只有招商虹玺一个独苗苗,且小户型占多数更加抢手,分数可能会高一些。
仁恒海上源预计70分+,从目前的认购数据来看,仁恒海上源三天认购980组,认购率263%,触发积分是板上钉钉的。参考前批房源触发积分73.44分(社保系数0.21分/月),由于本批次有建面约271平大户型产品,积分可能会略有降低。
中环成高分改善型客群争夺地轨交盘热度不改
积分在60-70分的楼盘有9个,其中宝山4盘,依旧是高分段的主力,杨浦、浦东、嘉定、闵行、奉贤各1盘。
最易触发积分的区域——嘉定此次预计有4盘会触发积分,其中虹桥天玺领峯为纯新盘且近地铁,距离14号线乐秀路站较近,还有嘉闵线在侧。依托于大虹桥,项目东侧的南山虹桥领峯以及西侧的保利云上澄光双双触发积分,积分都在60+,目前两盘均已售罄,可见板块内热度很高,新盘去化速度较快。且区域内次新房在8万+/平,一二手倒挂明显,性价比高。
二批次推出288套105-140平房源,均价元/平,预计会触发积分,在60-65分左右,比较适合在大虹桥板块或14号线沿线工作生活的购房者。
碧桂园柏悦江湾是10号线旁纯新盘,打造98平洋房和131-147平的叠加产品。均价高达元/平米,因为周边新江湾城的新房已经基本突破10万,所以该项目的价格会有一点优势。预计触发积分在60-65左右,目标客户基本上定位在意向新江湾城但积分或预算不足的客群。
60分以下宝山、嘉定居多低密产品占比80%
40-60分段共9个楼盘,其中宝山、嘉定最多,各占3盘,还有闵行、浦东、普陀、松江各1盘。不难发现,大部分项目的类型都包含叠加或联列,可见低密产品触发积分的可能性还是很大的,但是分数不会特别高。
华发四季半岛,之前两批开盘均触发积分,此次推出344套97-169平房源,目前正在认购中,三天共认购550组,认购率159%,根据当前认购情况来看很可能触发积分,但积分估计不会很高,大约50分左右,项目依托5号线出行,距颛桥站直线距离不足1公里,交通出行还是比较方便的。
嘉定南翔作为该环位内居住环境和综合居住品质最宜居的板块,海伦堡和翔湾2个楼盘关注度都比较高。其中海伦堡玖悦源筑由8栋楼及商业楼群组成,包括2栋高层、6栋洋房+叠墅,共计334套,得房率洋房,叠加81.5%,小高层80%。这样的得房率在市场上来说还是比较高的。
南翔老街周边二手房均价较低,但由于房龄较老,居住环境和舒适度与新房没有可比性。海伦堡玖悦源筑的入市,必将受到南翔本地置换客的高度关注,特别是大面积三房。另外南翔作为紧邻外环,兼顾优质配套和优越生态环境的宜居板块,也是市区外溢刚改客群的置业首选之地,所以触发积分的可能性是比较大的。
普陀的锦绣里二期是老盘推新,一期已经推出了高层产品,均价约10.5万/㎡,锦绣里二期即将推出建面约190㎡叠墅、约348㎡联排,仅54套,均价元/平。虽然入围比高达2.5,但房源少,也就是说认购数只需135组即可触发积分,看起来触发高分的可能性还是很大的,但是不会很高,预计在50分左右。
非沪籍、刚改型家庭闭眼入低积分选手捡漏盘居然有这么多
从二批次公示情况来看,部分楼盘入围比提高,其中嘉定、临港、奉贤、青浦以及宝山的部分楼盘都由原来的1.3提高至1.8,所以部分前期积分大约在50-60分的楼盘在二批次可能很难触发积分,这个积分段购房者大部分来自于非沪籍家庭,此次调整对于他们来说,置业门槛是有所降低的,买到新房的概率加大。
另外对于接近50分的客户来说,这一举措也是增加了他们的入围几率;当然对于近60分的购房者来说,这就是一个坏消息,增加了竞争对手的同时买房难度更是加大了。此次入围比1.3的楼盘仅有9个,不得不说,入围比再次扩大,对于非沪籍家庭和刚改购房者无疑是非常有利的。
可以看出,二批次中20个楼盘预计不会触发积分,大部分位于临港、奉贤、宝山、崇明等区域,非沪籍购房者可以尽情挑选。
静安的天汇世纪玺推出89-166平房源,均价约元/平,该项目是由保利、招商、融信三家知名房企联合打造。项目周边的中兴路一号上期均价约元/平,安康苑上期均价约元/平,二手房方面,项目周边的圣和静安公馆挂牌价达到了15万+,该盘的价格在元/平,相比之下,新房的性价比较高,而且预计不会触发积分,买到就是赚到。天汇世纪玺6月15日开启认购,想要置业内环但积分不高的购房者可以冲了!
临港的6个楼盘预计都无需积分,虽然临港主城区新盘倒挂率和品质都很高,但供应量太大,预计都不会触发积分。其中,鹏瑞云璟湾是103片区中的纯新盘,推出493套建面约90-120平高层房源,均价约元/平。鹏瑞云璟湾通过两大水系的围合,呈现出内外畅联的无界滨水生态。比较适合刚改购房者上车。
二批次的速度有多快相信大家都深有体会!想在二批次上车的小伙伴不仅要准备好预算,更要提前估计好自己的积分,毕竟犹豫可是会败北的。
以下为二批次入市楼盘:
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